Rajczi Építőipari és Szolgáltató Kft.


Műszaki ellenőrzés


A fő feladata hogy a tervben és szerződésben meghatározott műszaki tartalom valósuljon meg, hacsak a megrendelő máshogy nem kéri. Javasol egyszerűbb, olcsóbb megoldásokat azonos minőség megtartása mellett. Ideális esetben az ellenőri díj többszörösét is megkereshetjük az ügyfélnek, így ez valójában befektetés az építtető számára. Igény szerint átvizsgáljuk a terveket és ez alapján költség csökkentési javaslatokat adunk a minőség megtartása mellett vagy eltérő műszaki megoldásokkal vagy ugyanolyan minőségű de olcsóbb anyagok kiválasztásával. Mivel gyakran vásárolunk építőanyagot, sok anyagra kedvezőbb projekt árat tudunk kiharcolni a kereskedőknél. Ez főleg a nagyobb volumenű anyagokra jellemző (tégla, cserép, faanyag, beton, burkoló anyagok, dryvit rendszer, külső és belső nyílászárók, stb…). Amennyiben szükséges egyeztetünk a vállalkozókkal, ahol árcsökkentést tudunk elérni. Egy jó műszaki ellenőr felér egy kiviteli tervvel csak olcsóbb annál. A jelenleg érvényes jogszabályok szerint minden olyan építkezésen ahol több szakma (több vállalkozó) végez munkát, kötelező műszaki ellenőrt alkalmazni. Ezt a kötelezőséget mi azzal tudjuk kellemessé tenni, hogy költségcsökkentő megoldásokkal és az építőiparosok folyamatos ellenőrzésével pénzt keresünk a megrendelőinknek.

Ideális esetben sokkal többet, mint pusztán ellenőrzi a már elkészült szerkezetek megfelelőségét. A műszaki ellenőr mindenekelőtt az építtető akaratának és érdekeinek képviselője. Első számú szerepkörében hasonlóan működik, mint egy tolmács. A kivitelező felé közvetíti (megfelelő módon és szakmailag szabatosan) az építtetői igényeket, szándékokat, az esetleg felmerülő kérdéseket, problémákat pedig szintén a megfelelő módon (és időben) tárja a beruházó elé. A minőséget leginkább úgy biztosítja, hogy a kivitelezést menet közben, egy előre felállított koncepciónak (ún. “checklista”) megfelelően ellenőrzi. Ennek jelentőségét nem lehet eléggé hangsúlyozni. Néhány példa: nagyon nehéz szép burkolást megkövetelni, ha rossz minőségű a vakolat. A vakolás hibája azonban sokszor a falazás hibájából ered. Vagy: az ácsok többletköltséget fognak bejelenteni, ha a munkaterületük átvételekor kiderül, hogy a koszorú geometriája nem megfelelő (hullámos, nincs vízben, nem derékszögű stb). Ezeket a hibákat utólag nem lehet gazdaságosan kijavítani. A megoldás tehát a rendszeres szakszerű ellenőrzésben és a megelőzésben rejlik.

Minél összetettebb a műszaki cél, amit meg szeretnénk valósítani, illetve minél jobb minőséget szeretnénk, annál előbb. Optimális esetben még a tervezési fázis előtt (ekkor már nem is műszaki ellenőrzésről, hanem lebonyolításról beszélünk). Akármilyen hihetetlen ugyanis, a jó minőségű kivitelezés a jó minőségű (megvalósítható és koherens) tervkészítésnél kezdődik. Nagyon fontos lehet továbbá egy megfelelő, ténylegesen az elvégzendő munkarészeket tükröző árazatlan költségvetés készítése. Ez utóbbit általában a tervező készítteti el egy ezzel foglalkozó céggel, de ellenőrizni csak a műszaki ellenőr tudja, lévén a tervezők többsége nem igazán járatos a kivitelezési részletkérdésekkel kapcsolatban. Ezek a részletek azonban súlyos százezrekbe, milliókba kerülhetnek nekünk, ha akkor szembesülünk a ténnyel, hogy valami kimaradt a költségvetésből, amikor a tetőnk meg van bontva, a födémünk félig be van betonozva, vagy a gázunk félig meg van szerelve. Ilyen potenciális zsarolási helyzeteknek bölcs beruházó nem teszi ki magát. Ha pedig műszaki ellenőrünket bevonjuk a kivitelező(k) versenyeztetésébe, kiválasztásába, szerződtetésébe is, biztosak lehetünk benne, hogy a lehető legjobb ár-érték arányú munkát tudjuk a beruházási folyamat végén átvenni.

Az esetek 99 %-ában igen. A műszaki ellenőr munkadíja – a megbízás volumenétől és jellegétől függően – általában az összberuházás értékének 1-2 %-a. Tapasztalat szerint, ha az egyes szakkivitelezői megállapodások nincsenek megfelelően előkészítve (műszaki tartalom pontos meghatározása, jó-teljesítési biztosítékok stb.), a kivitelezők (különböző jogcímeken) átlagosan 3-4 % többletköltséget képesek a megrendelővel szemben érvényesíteni, illetve a hibás teljesítéseikkel okozni. Ez talán önmagában is meggyőző arány, de ha még hozzávesszük, hogy a műszaki ellenőr igen hatékonyan tud minket segíteni a versenyeztetés, kiválasztás, áralku folyamatában is, a mérleg még inkább pozitív irányba mozdul.

Köztudomású, hogy minden építési beruházás, legyen szó akár egy egyszerű lakásfelújításról vagy családi ház építéséről, a laikus építtető számára rengeteg stresszel, idegeskedéssel, veszekedéssel jár. Mi ennek az oka? Ha megkérdezünk erről valakit, aki nemrég esett át ilyen “tűzkeresztségen”, valószínűleg a kivitelező vállalkozókat, alvállalkozókat fogja szidni, hogy azok ilyen meg amolyan módon becsapták, nem az elvárt minőségben és nem határidőre végezték el a rájuk bízott munkát, mindenért az előző vállalkozóra mutogattak, és a végén esetleg még az elszámolásnál is viták keletkeztek. A tapasztalat szerint azonban ezeknek a nézeteltéréseknek az oka a valóságban sokkal összetettebb. Egyrészt az is igaz, hogy a kivitelezésben dolgozó szakemberek egy részével nem könnyű szót érteni, másfelől viszont általában maga a megrendelő sem tudja szakszerűen kommunikálni, hogy mik a pontos elvárásai, sőt sokszor nincs is tisztában azzal, hogy milyen lehetőségek, változatok vannak egy adott területen, ezért szándékai időközben megváltozhatnak. Az ilyen “menet közbeni” változások aztán rendszerint felborítják a látszólag jól átgondolt szervezést, és lassan kitör a káosz. Építési műszaki ellenőrre elsősorban az ilyen helyzetek megelőzésére, az elvárt minőség és határidő biztosítására, valamint az elszámolások ellenőrzése miatt van szükség.


Íme néhány példa- amire érdemes odafigyelni

Telekvásárlás: Már a telek vásárlásnál felmerülhetnek többletköltségek amit, első pillantásra nem mindenki vesz észre. Ha nincsenek bekötve a közművek az 50-500.000 Ft többletköltség is lehet. Ha szolgalmi jog van a telken, arra a részre sokszor nem lehet építeni. Az adott telekre nem biztos hogy lehet olyan stílusú házat építeni amit szeretnének.


Érdemes az alábbi kérdéseket is megválaszolnia:

  • Van-e egyéb teher az ingatlanon, van-e rajta szolgalmi jog, használati megállapodás, elővételi jog, korlátozás, stb…?
  • Megfelel-e a telek az álom házának? Nem túl, keskeny, rövid, rossz alakú, közel vannak a szomszéd ház falai, stb…?

Tudja-e mennyi többlet költsége van egy háznak, ha egy telek:

  • Meredek
  • Körülötte magas épületek vannak
  • Feltöltött területen fekszik
  • Ha magas a talajvíz
  • Ha északi lejtőn fekszik

Mi tudjuk, és el is tudjuk mondani Önnek!


Építész kiválasztása: Az ön stílusához legközelebb álló építészt kell kiválasztani. Egyeztessék a pénzügyi keretet előre, és kérjék meg hogy ne lépje túl!

Földhivatali helyszínrajz pontossága: Sokszor a földhivatali rajz mást tartalmaz mint a telek, több vagy kevesebb épület van rajta, a szomszédban több, kevesebb, más helyzetű épületek vannak, ezt az építési engedély folyamán rendezni kell, ami többlet idő, és többlet költség.

Milyen Paramétereket kell megadni egy tervben, miket kell a tervnek tartalmaznia? A terv legfontosabb része a tervezési program ami részletesen tartalmazza a megrendelő igényeit az ingatlannal kapcsolatban, ebbe mindent bele kell írni ami Önnek fontos pl. reggel a konyhába süssön be a nap, ágyból szeretem nézni a kandallót, az ablakból lássam a kertet- bejáratot, vagy bármit ami Önnek fontos, nem kell hogy szakmailag tökéletesen legyen megfogalmazva, azt megteszi az építész Ön helyett.

A terv tartalmazza minél pontosabban a részleteket (pl.: a kazán pontos típusa, megújuló energiafelhasználó eszközök beépítése vagy azok előkészítése. a kémény pontos típusa, a nyílászárók, árnyékolók részletes leírása, stb…)

Ha ezek nincsenek meg Önnek a vásárlás pillanatában kell rögtönöznie, vagy az Ön vállalkozója fogja kiválasztani az Ön lakásának elemeit, ami biztosan nem az Ön igényeit fogja tükrözni. Mi még a tervezés pillanatában “megköveteljük” a részleteket. A tervezésre szánjon elég időt, a papír bármit elbír, de ha az építkezés közepén kezd ötletelni, az biztosan többe fog kerülni.

Előzetes költségvetés készítése fontos része a tervezésnek, mert ha Önnek meghatározott összege van a házra, az építkezés megkezdése előtt tudnia kell hogy az épület valójában mennyibe fog kerülni. Sok tervező ezt a lépést elnagyolja, pedig ez pont olyan fontos mint a szakmailag elfogadható terv.

Vállalkozók kiválasztása esetében aranyszabály hogy 4-5 ajánlatot kell kérni, a legolcsóbbat és a legdrágábbat el kell vetni, és a maradék két-három vállalkozóval kell tárgyalni. Ha azt akarja, hogy ténylegesen össze tudja hasonlítani az ajánlatokat, készíttessen egy árazatlan költségvetést, és azt kérje beárazni. Csak így lehetséges az egyes vállalkozók árait megfelelően összehasonlítani. Mi tudunk segíteni a vállalkozók kiválasztásában az Ön érdekeit szem előtt. Mivel mi is foglalkozunk kivitelezéssel, jól ismerjük az árakat, így jól tudunk alkudni a túlárazások esetén. Ebben a fázisban már akár milliós nagyságrendet meg tudunk spórolni Önnek.


Kommunikáció a vállalkozókkal. A vállalkozókkal való kommunikációt szívesen átvállaljuk, a szakmai döntések súlyát levesszük a válláról, olyan megoldásokat adva, ami garantáltan nem eredményezik a későbbiekben az építkezés drágulását, vagy kényszermegoldások vállalását. Szakmai tudásunk megakadályozza az egyes szakmák egymásra mutogatását, és a rossz megoldásokból fakadó többletköltségek kialakulását. Kézben tartjuk a vállalkozókat, és nem engedjük hogy “megvezessék” Önt.

Kommunikáció a hatóságokkal. A hatóságokkal való kötelező kommunikáció szükségessége, 2016-ban jelentősen csökkent, de sok esetben szükséges. Sokszor a megfelelő hatóság megkeresése is gondot jelenthet. Ebben és az ügyintézéssel is tudunk segíteni megbízóinknak.


Az épület műszaki paramétereinek ellenőrzése. Az építés folyamatában az ellenőrzés lényeges pont, sokszor az állandó jelenlét és figyelem már jobb minőséget és nagyobb odafigyelést okozhat az építés folyamán. A műszaki ellenőrzés során elsősorban előre leegyeztetjük az elvárt minőséget és azok mérési és ellenőrzési pontjait és módszereit. Ezen egyeztetés során sokszor kerülnek elő műszaki kérdések és megoldások, így a kivitelezés során kevesebb kérdés és probléma szokott előfordulni, mert előzőekben legyeztettük a teljes folyamatot, így mindegyik szakma tisztába kerül a “hatáskörével” és az őt követő szakma követelményeivel.



Új lakások építése. Régi házak felújítása. Generálkivitelezés. Műszaki vezetés és ellenőrzés.